范文网 总结报告 设备维修制度 [物业公司设备维修检查保养计划制度] (通用)

设备维修制度 [物业公司设备维修检查保养计划制度] (通用)

设备维修制度 [物业公司设备维修检查保养计划制度] 维修检查保养计划制度为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循,确保大厦设施设备正常运转,完好率达到95%以上,特制定本制度:1. 建立完整的大厦设施设备档案资料。

设备维修制度 [物业公司设备维修检查保养计划制度]

维修检查保养计划制度

为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循,确保大厦设施设备正常运转,完好率达到95%以上,特制定本制度:

1. 建立完整的大厦设施设备档案资料:

(1) 各设施设备的原始资料,包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等,

分类造册,归档管理;

(2) 编制设备清单,设立设备台帐,完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料;

(3) 建立设施设备维修保养档案,内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报

告及巡查记录。

2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等,编制各设备的维保项目、要求

和周期。

3. 大厦设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月

份,进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估,并依此编制下一年度的维保计划,呈工程部经理核准公布实施。

4. 每月28日前,工程主管依据年度维保计划,并参照当月份设备实际维修状况,制定下一

月份的大厦设施设备月维保计划。

5. 大厦设施设备的日常检查和保养工作,由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行,

异常情况应及时处置,工作完成后,应填写巡查记录。

6. 大厦设施设备维护保养的要求:

(1)清洁:设备内外整洁,各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污,设备周围干净、

无杂物;

(2)整齐:工具、附件、标识标牌要放置整齐,管道、线路要有条理;

(3)润滑良好:按时加油或换油,不断油,无干摩现象;

(4)安全:遵守安全操作规程,不超负荷使用设备,设备的安全防护装置齐全可靠,及

时消除不安全因素。

7. 进行维护保养工作时,必须严格执行设备维护规程,逐项完成工作内容,确保大厦各设

施设备工作状态良好,并达到相关职能部门的年检要求。

附:大厦设施设备维修保养项目及要求

附: 大厦设施设备维修保养项目及要求

一、配电设备

1.每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次,掌握设备运行状况,执行交接班和工作日志制度。

2.每周清扫高低压各配电房,保持整洁卫生。

3.每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。

4.每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。

5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试,并做好记录。

二、照明灯具

1.每周六巡查公共区域照明亮度,发现故障及时处理。

2.每周四检查记录用户电表是否正常。

3.每季度检查夜景灯线路状况,做好保养,维修工作并记录。

三、水泵、水箱及管道

1.每班巡查各水泵运行状况,检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等,发现问题及时处理;并做好巡查记录工作。

2.每班巡查管道、阀件接口是否连接良好,破裂漏水等情况。

3.每月检查每台水泵运行状况。

4.每月清扫机房及控制柜卫生。

5.每季度对控制箱的接线端子紧固一次。

6.每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。

7.每半年检修水箱浮球装置一次。

8.每半年对进出水阀开关一次并检修。

9.每季度进行水质化验一次。

10.每半年清洗水箱一次。

11.每年对每台水泵进行一次大修保养。

四、卫生设备、排水管道

1.每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况,发现堵塞及时疏通。

2.每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次,发现故障及时修理。

3.每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。

4.每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。

5.每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。

五、污水处理

1.每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。

2.每班清理隔栅房调节池垃圾一次。

3.每二周检查各集水井泵工作状况(包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等)雨季每

天。

4.每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。

5.每半年对污水井清淘一次。

六、电梯

1.每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。

2.每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好(电梯运行的声音及控制箱的气味、温度

等)。

3.每班巡查机房空调制冷情况,按时开关机。

4.配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)并做好记录。

5.每月对每部电梯状态汇总。

6.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

七、中央空调系统:

冷水主机:

每月:

1.启动油泵,检查供油系统

2.系统探漏试验

3.运行制冷机组,检查运行状况,调校机组技术参数及设定

4.检查冷媒运行,冷凝器及蒸发器的温度及压力

5.检查阀门的操作状况

6.检查及清理马达起动柜内的电器设备

每年:

1.化验压缩机油并提供报告,根据实际情况而定,更换压缩机油和油过滤芯

2.清洗冷凝器

3.检查安全保护元件

4.检查压缩机马达绝缘情况

5.运转制冷机组,检查制冷状况,进行负荷测试

6.空调系统管道过滤器清洗

循环水泵及冷却塔:

每月:

1.检查水泵马达的润滑情况,若有必要给予加注润滑油

2.查及记录马达电流量、进水压力和出水压力

3.检查水泵进口端过滤器,若有必要给予清洗

4.检查补水箱补水情况

5.清洗冷却塔内脏物

每年:

1.检查填料及避震情况

2.检查布水器布水情况

3.检查轴心之平衡情况

4.检查及测量马达之绝缘度

5.检查水位阀门动作情况

6.检查全部螺丝之紧固

7.检查继电器、保护器及过载器设定

空气处理机及其他风柜

每月:

1.检查及调整电动二通阀、温度控制器

2.洗隔尘网

3.检查去水盆

4.补充马达轴承间润滑油

每年:

1.马达绝缘测试

2.检查及调整电动二通阀,温度控制器

3.清洗盘管及风机叶轮

4.调整风机马达电流过载保护器

分体式空调机:

每月:

1.清洗室内机过滤网

2.检查机组运行操作情况

3.清除室外机机壳脏物

4.测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏

每年:

1.清洗室外机翅片

2.测量压缩机马达绝缘情况

3.对室外风机加润滑油

4.检查机组是否泄漏,如有必要补充冷媒

八、BMS系统:

每日:

1.检查工作主机是否正常运行

2.检查BA软件是否正常运行

3.检查BA软件是否有错误报警

4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形

每月:

1.核对配电室变压器的数据

2.核对配电室高压进变电的数据

3.核对配电室低压进配电的数据

4.核对水位报警的数据

5.核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据

6.核对通风系统的监控点的数据

7.核对照明系统的监控点的数据

8.核对冷源系统的监控点的数据

9.按照计划,测试子中心的一个系统

10.核对调整BMS系统图形

每年:

对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告

九、消防系统:

火灾自动报警系统:

1.每班检查1#、2#、3#、4#报警主机运行情况,认真填写消防自动报警系统运行记录

表;

2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码

管是否清晰;

3.每月检查10%感烟(温)探测器、手动报警器,核对其地址是否正确;

4.每半年系统检测一次,查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是

否正常。

消防广播:

1.每日检查消防广播(背景音乐)播放是否正常;

2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码

管是否清晰;

3.每月检测火警时,消防紧急广播是否正常播放;

消防电话

1.每日检查主机工作状态是否正常;

2.每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况;

联动控制柜

1.每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常;

2.每月检查探测器测试楼层联动响应情况;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码

管是否清晰;

电梯联动屏

1.每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常;

2.每半年进行一次消防联动测试。

消防水泵:

1.每日检查各区压力表指针正确;确定管网无渗漏;

2.每日检查水池水位是否正确,供水是否正常;

3.每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固;转动水泵轴有无卡住、碰撞现象;

4.每月清洁控制柜及柜内元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是

否清晰;

5.每半年进行一次消防联动测试。

消防通道

1.每日检查安全出口和消防通道畅通,不得阻塞、占用、封堵;

2.每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常;

3.每日检查常闭式防火门完好,处于关闭状态并不锁死;

4.每日检查防火卷帘处于正常待命状态,导轨和关闭区不得堆放物品;

5.每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况;

6.每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况;

CO2灭火控制室

1.每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常;

2.每日检查启动瓶压力,CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常;

3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码

管是否清晰;

防排烟系统

1.每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常,各楼层送风阀、排烟

阀位置正常;

2.每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况;

消火栓箱

1.消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好,无变形、损伤、腐蚀;

2.警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全,无破损;

3.手提式灭火器规格、数量正确,且指针在有效区内

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