设备维修制度 [物业公司设备维修检查保养计划制度]
维修检查保养计划制度
为使大厦设施设备的预防保养、日常维护、故障请修及备品零件管理有章可循,确保大厦设施设备正常运转,完好率达到95%以上,特制定本制度:
1. 建立完整的大厦设施设备档案资料:
(1) 各设施设备的原始资料,包括使用说明书、图纸、产品合格证、安装调试记录等,
分类造册,归档管理;
(2) 编制设备清单,设立设备台帐,完整记录设备的大、中修及改造升级等异动资料;
(3) 建立设施设备维修保养档案,内容包括维保计划、维保记录、检测记录、事故报
告及巡查记录。
2. 依据各设施设备不同特性、维护保养说明、操作状况等,编制各设备的维保项目、要求
和周期。
3. 大厦设施设备的维护保养分为日常维护、定期维护和定期检测。工程主管应于每年12月
份,进行本年度的设施设备维修保养工作总结和运行状况评估,并依此编制下一年度的维保计划,呈工程部经理核准公布实施。
4. 每月28日前,工程主管依据年度维保计划,并参照当月份设备实际维修状况,制定下一
月份的大厦设施设备月维保计划。
5. 大厦设施设备的日常检查和保养工作,由工程值班人员和维保单位的维修人员负责执行,
异常情况应及时处置,工作完成后,应填写巡查记录。
6. 大厦设施设备维护保养的要求:
(1)清洁:设备内外整洁,各部位不漏油、不漏气、不漏水、无油污,设备周围干净、
无杂物;
(2)整齐:工具、附件、标识标牌要放置整齐,管道、线路要有条理;
(3)润滑良好:按时加油或换油,不断油,无干摩现象;
(4)安全:遵守安全操作规程,不超负荷使用设备,设备的安全防护装置齐全可靠,及
时消除不安全因素。
7. 进行维护保养工作时,必须严格执行设备维护规程,逐项完成工作内容,确保大厦各设
施设备工作状态良好,并达到相关职能部门的年检要求。
附:大厦设施设备维修保养项目及要求
附: 大厦设施设备维修保养项目及要求
一、配电设备
1.每隔2小时对高低压配电房巡查记录一次,掌握设备运行状况,执行交接班和工作日志制度。
2.每周清扫高低压各配电房,保持整洁卫生。
3.每月对高低压配电柜及每层配电房、配电箱进行里外除尘。
4.每半年对配电柜进行一次停电清扫和接头紧固工作。
5.每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器测试,并做好记录。
二、照明灯具
1.每周六巡查公共区域照明亮度,发现故障及时处理。
2.每周四检查记录用户电表是否正常。
3.每季度检查夜景灯线路状况,做好保养,维修工作并记录。
三、水泵、水箱及管道
1.每班巡查各水泵运行状况,检查水箱水位、控制箱电压、电流指示灯及供水压力等,发现问题及时处理;并做好巡查记录工作。
2.每班巡查管道、阀件接口是否连接良好,破裂漏水等情况。
3.每月检查每台水泵运行状况。
4.每月清扫机房及控制柜卫生。
5.每季度对控制箱的接线端子紧固一次。
6.每半年对每台水泵的过滤器进行清洁一次。
7.每半年检修水箱浮球装置一次。
8.每半年对进出水阀开关一次并检修。
9.每季度进行水质化验一次。
10.每半年清洗水箱一次。
11.每年对每台水泵进行一次大修保养。
四、卫生设备、排水管道
1.每周六巡查使用楼层马桶、茶水间及地漏排水情况,发现堵塞及时疏通。
2.每周六对小便器、面盆的冲水情况试验一次,发现故障及时修理。
3.每周六检查面盆、茶水间、公共水龙头是否松动或漏水。
4.每月检查排水管道阀件、接头是否堵塞或渗漏。
5.每季检查各窨井发现泥沙及时疏通清理。
五、污水处理
1.每班检查记录污水处理泵设备运行情况、液位报警装置及控制箱工作状态。
2.每班清理隔栅房调节池垃圾一次。
3.每二周检查各集水井泵工作状况(包括手、自动和控制箱指示灯是否良好等)雨季每
天。
4.每二周对污水处理控制箱及污水泵进行保养一次。
5.每半年对污水井清淘一次。
六、电梯
1.每班巡视记录各电梯运行及电梯机房。
2.每班检查各电梯机房控制箱、设备是否良好(电梯运行的声音及控制箱的气味、温度
等)。
3.每班巡查机房空调制冷情况,按时开关机。
4.配合监督电梯保养承包商对设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)并做好记录。
5.每月对每部电梯状态汇总。
6.每年安排报请劳动局进行一次年检工作。
七、中央空调系统:
冷水主机:
每月:
1.启动油泵,检查供油系统
2.系统探漏试验
3.运行制冷机组,检查运行状况,调校机组技术参数及设定
4.检查冷媒运行,冷凝器及蒸发器的温度及压力
5.检查阀门的操作状况
6.检查及清理马达起动柜内的电器设备
每年:
1.化验压缩机油并提供报告,根据实际情况而定,更换压缩机油和油过滤芯
2.清洗冷凝器
3.检查安全保护元件
4.检查压缩机马达绝缘情况
5.运转制冷机组,检查制冷状况,进行负荷测试
6.空调系统管道过滤器清洗
循环水泵及冷却塔:
每月:
1.检查水泵马达的润滑情况,若有必要给予加注润滑油
2.查及记录马达电流量、进水压力和出水压力
3.检查水泵进口端过滤器,若有必要给予清洗
4.检查补水箱补水情况
5.清洗冷却塔内脏物
每年:
1.检查填料及避震情况
2.检查布水器布水情况
3.检查轴心之平衡情况
4.检查及测量马达之绝缘度
5.检查水位阀门动作情况
6.检查全部螺丝之紧固
7.检查继电器、保护器及过载器设定
空气处理机及其他风柜
每月:
1.检查及调整电动二通阀、温度控制器
2.洗隔尘网
3.检查去水盆
4.补充马达轴承间润滑油
每年:
1.马达绝缘测试
2.检查及调整电动二通阀,温度控制器
3.清洗盘管及风机叶轮
4.调整风机马达电流过载保护器
分体式空调机:
每月:
1.清洗室内机过滤网
2.检查机组运行操作情况
3.清除室外机机壳脏物
4.测量制冷系统压力来断冷煤是否汇漏
每年:
1.清洗室外机翅片
2.测量压缩机马达绝缘情况
3.对室外风机加润滑油
4.检查机组是否泄漏,如有必要补充冷媒
八、BMS系统:
每日:
1.检查工作主机是否正常运行
2.检查BA软件是否正常运行
3.检查BA软件是否有错误报警
4.检查BA系统的数据趋势及趋势图形
每月:
1.核对配电室变压器的数据
2.核对配电室高压进变电的数据
3.核对配电室低压进配电的数据
4.核对水位报警的数据
5.核对空调新风机的温湿度及电流、电压的数据
6.核对通风系统的监控点的数据
7.核对照明系统的监控点的数据
8.核对冷源系统的监控点的数据
9.按照计划,测试子中心的一个系统
10.核对调整BMS系统图形
每年:
对BMS系统作各个子系统的联动测试及年度评估报告
九、消防系统:
火灾自动报警系统:
1.每班检查1#、2#、3#、4#报警主机运行情况,认真填写消防自动报警系统运行记录
表;
2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码
管是否清晰;
3.每月检查10%感烟(温)探测器、手动报警器,核对其地址是否正确;
4.每半年系统检测一次,查看探测器报警确认灯、主机火警信号显示、联动信号输出是
否正常。
消防广播:
1.每日检查消防广播(背景音乐)播放是否正常;
2.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码
管是否清晰;
3.每月检测火警时,消防紧急广播是否正常播放;
消防电话
1.每日检查主机工作状态是否正常;
2.每月检查探测器测试楼层消防电话的通话情况;
联动控制柜
1.每日检查联动柜工作状态、信号显示是否正常;
2.每月检查探测器测试楼层联动响应情况;
3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码
管是否清晰;
电梯联动屏
1.每日检查联动屏工作状态、信号显示是否正常;
2.每半年进行一次消防联动测试。
消防水泵:
1.每日检查各区压力表指针正确;确定管网无渗漏;
2.每日检查水池水位是否正确,供水是否正常;
3.每月检查基座、接连位、泵轴及所有螺丝是否牢固;转动水泵轴有无卡住、碰撞现象;
4.每月清洁控制柜及柜内元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码管是
否清晰;
5.每半年进行一次消防联动测试。
消防通道
1.每日检查安全出口和消防通道畅通,不得阻塞、占用、封堵;
2.每日检查安全疏散指示标志、应急照明完好正常;
3.每日检查常闭式防火门完好,处于关闭状态并不锁死;
4.每日检查防火卷帘处于正常待命状态,导轨和关闭区不得堆放物品;
5.每月检查探测器测试楼层安全疏散指示标志、应急照明切换情况;
6.每月手动检测或结合探测器测试检查卷帘门联动响应情况;
CO2灭火控制室
1.每日检查CO2气体灭火报警主机显示正常、指示灯正常;
2.每日检查启动瓶压力,CO2瓶启动开关位置正常、称重机构正常;
3.每月清洁主机柜及柜内所有元器件;检查紧固所有接线头;检查柜内所有线头的号码
管是否清晰;
防排烟系统
1.每日检查消控中心联动控制柜正压送风机、排烟机指示灯正常,各楼层送风阀、排烟
阀位置正常;
2.每月检查探测器测试楼层及上下层防排烟联动响应情况;
消火栓箱
1.消火栓箱外观、手动报警按铃、消防电话插座完好,无变形、损伤、腐蚀;
2.警铃、消防水带、枪头、自救盘、紧急启泵按钮齐全,无破损;
3.手提式灭火器规格、数量正确,且指针在有效区内