房地产企业融资管理范文6篇
房地产企业融资管理范文第1篇
【摘要】随着中国社会主义市场经济体制的逐渐发展和依法治税的逐渐深入，房地产企业税务风险成为了一个不可忽视的问题。房地产企业税务风险若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能产生一个很大的影响，因此，作为房地产企业的经营管理层，须对房地产企业税务的风险管控予以关注和研究。
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基礎上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产企业税务风险是一个不可忽视的问题，若处理不恰当，那么就会发展成为一个危险，这个危险随时随地都有可能对企业经营发展产生一个很大的负面影响，所以房地产企业经营、管理层须对房地产企业税务风险加强研究、明晰认知并制定有效的管控方法与措施。
作者简介：刘冬莲（1975-），女，深圳人，从事财税或审计工作。
（责任编辑：唐荣波）
房地产企业融资管理范文第2篇
【摘 要】随着房地产企业成本核算要求的不断提高，研究其中的问题及其解决措施凸显出重要意义。本文首先介绍了房地产企业成本核算的主要内容，分析了成本核算存在的问题，并提出了房地产企业成本核算中问题解决对策。
【关键词】房地产企业；成本核算；问题；解决措施
一、前言
作为房地产企业经营中的重要工作，其成本核算问题在近期得到了有关方面的高度关注。该项课题的研究，将会更好地提升房地产企业成本核算的实践水平，从而有效优化其最终整体效果。本文从介绍成本核算主要内容着手本课题研究。
二、房地产企业成本核算的主要内容
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：（1）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出；（2）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出；（3）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出；（4）代建工程开发成本。指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程（如市政工程）所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上一般将其分为如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等；（2）前期工程费。指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（3）建筑安装工程费。指发项目过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等；（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费；（5）公共配套设施费。指在开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；（6）开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销、利息支出等。
三、房地产企业成本核算存在的问题分析
从财务管理上来说，国家对房地产行业成本核算方法，特别是成本分摊方法没有具体详细的规定，财会[2013]17号文，也只是对成本核算对象、成本项目和成本分配方法进行了原则性的规定，但没有较为详细的操作细则。目前各企业只是遵从税务的规定，在土地成本、公共配套设施开发成本、借款费用所采用的分配方法方面进行了统一，但在其他的成本项目分配上自行确定。这样就造成一定的混乱局面，为不同目的，选择不同的方法，随意性比较强。具体表现在以下几个方面：
1.成本对象选择随意
对于比较大的房地产项目，一次性开发投资过大，资金压力大，开发商一般都是采取分期开发，滚动投入的模式，而且项目中产品业态比较多，因此在成本核算对象方面，供选择的比较多，各房地产开发企业各不相同。
2.成本分配随意
财会[2013]17号文规定：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。而国税[2009]31号文也只是对土地成本、公共配套成本、借款费用分摊进行了统一，对于其他各成本项目采用具体什么分配方法，却没有明确规定，这样就造成各企业各自为政，为追求利润最大化，就采取对当期成本最小的方法，为减少税负，就采取对当期成本最大化的方法。而对于应该在完工成本对象和未完工成本对象分摊的公共配套成本，比如会所、大型公共景观、小区主干道等也没有具体规定，造成成本分摊想分摊就分摊，不想分摊就不分摊，比较随意。
3.成本账面值不能反映真实成本
目前各房地产企业大多数采取工程款支付多少，就归集多少成本的方法，各施工单位为了减少当期税负，也采取收到多少工程款，就开多少工程发票的模式，“开发成本”科目反映的是实际付款数，并不是完工工程成本的全部，这样导致某个时点的企业财务报表将不能完整的反映工程成本的实际完成数，导致资产和负债的虚减，不能反映企业真实的资产和负债情况，不符合权责发生制的原则。
4.成本预估随意
房地产企业在项目完工，交付使用的时候，由于还存在一些没有办理结算的工程，另外也还存在一些未完工的工程，账面成本无法反映真实成本，不符合收入和成本配比原则，因此一些企业采取预估的办法来核算此部分成本。由于没有统一明确的预估办法，因此成本预估比较随意，成为企业调整当期利润的一种手段。
四、房地产企业成本核算中问题解决对策
1.明确核算对象。房地产企业开发在进行成本核算时必须运用单项的开发工程，在核算过程中要充分考虑各种问题。合理的对费用进行分配和归集，某些项目在建设时周期较长，规模较大，针对这些项目，在进行成本核算时，可以用经济责任制与开发项目区域结合的方式。由于建筑方式的不同，建筑成本也相应的具有非常大的不同，当出现这种情况时，成本核算必须单独进行，以免造成成本与收益不能匹配。
2.对费用进行合理的分配和归集。在對相对复杂的过程进行成本核算时，不能直接将所有项目归集到成本核算对象中。应按照相应的分配方法进行分配，例如在对基础设施进行分配时，按照其因果关系进行分配。在分配过程要做到公平合理，即使项目在施工时与规定的成本没有较为直接的联系，也要按照公平合理的原则进行分配。
3.建立健全各项管理制度保障成本核算中的准确性。房地产开发企业在成本核算中，要结合公司实际，制定管理制度与相关核算方法，启用专门人才设置会计机构，建立各项管理制度，使会计考核做到有章可循，有制可依，对于大型项目，应专门设立成本核算机构，保证数据的真实性和准确性，杜绝虚增成本现象的出现。
4.明确成本核算周期。由于房地产开发具有开发周期长的特点，在进行成本核算时需按照生产周期进行核算。使企业及时计算利润与相应的应交税金，使企业可以及时的进行成本核算。
5.提高对竣工结算的重视。针对部分企业重视工程结算而忽视项目结算的现象，可以采取将未完工项目计入成本的方式，即“预提费用”。采取这种方法的好处是可以对支出成本进行调整，使项目预算在施工时可以按照原定计划进行。在对竣工的项目进行成本核算时应按照归集成本进行核算。
五、结束语
通过对房地产企业成本核算问题及其解决措施的相关研究，我们可以发现，在当前各种条件下，房地产企业成本核算工作中还存在着多方面的问题，有关人员应从其客观实际出发，研究制定最为符合实际的问题解决策略。
参考文献：
[1] 唐云英.浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策[J].会计师.2012（01）：88-89.
[2] 郭宝霞.浅议房地产开发企业的成本核算[J].商场现代化.2010（03）：112-113.
[3] 羊莉.对房地产开发企业成本核算与控制的探讨[J].中国城市经济.2011（01）：15-16.
房地产企业融资管理范文第3篇
(一) 营运资金的含义
企业想要发展, 新鲜的血液是其延续的根本, 这里的血液指的就是营运资金。营运资金概念在学术上分为广义和狭义两种, 广义的是指企业投放在流动资产上的资金, 涵盖货币资金、存货和应收账款等许多项目, 从细微的角度渗透到企业的各个阶段, 与生产经营息息相关;狭义的营运资金是指流动资产减流动负债后的余额, 被称为“净营运资金”, 一般用来衡量企业营运资金的周转状况和与之相关的财务风险。本文在研究中选用广义的营运资金作为依据。
(二) 营运资金的特征
为了有目的性地管理营运资金, 必须探索营运资金的特点, 更全面的了解营运资金的结构。具体特点有:1、来源方式灵活多样。企业可以通过多渠道筹资解决营运资金的需求难题, 通常有短期借款、短期融资、长期借款、信用贷款等多种融资方法。2、数量的不稳定性较大。流动资产的数量会因企业内外部环境的改变而改变, 时高时低, 很不稳定, 季节性企业和非季节性企业都有这种状况。并且一旦流动资产数量产生变化, 流动负债的数量也会随之发生变化。3、周转期比较短。企业占据在流动资产上的资金, 往往在一个营业周期内收回, 影响企业的时间比较短暂。依据这一特征, 营运资金的筹集一般用短期借款、商业信用等短期方式去解决。4、实物形态存在易变现的特点。企业营运资金的占有形态是常常变换的, 营运资金的循环往复都要经过采购、生产、销售三个环节, 营运资金都是以现金开始和结束的, 中间环节以原材料、半成品、完工产品、应收账款的形式出现。因此, 在管理流动资产时, 应当在每项流动资产上配置恰当的金额, 达到结构合理, 推进资金周转成功进行。相应的, 流动资产中的交易性金融资产、存货、应收账款等拥有很强的变现能力, 对于应对资金的临时性需求有重要作用。
(三) 营运资金管理
营运资金管理需要解决两个问题:第一, 解决资金运用过的管理问题, 包括存货管理、现金管理、有价证券管理和应收账款管理。第二, 解决资金筹措管理, 企业如何进行融资包含了银行短期借款的管理和商业信用的管理。
营运资金管理需要遵循的原则有:第一, 保持充足的短期偿债能力;第二, 提高资金利用效果;第三, 节约资金使用成本;第四, 合理的确定资金需要数量。
二、房地产企业营运资金管理现状
(一) 财务工作监控不足
多数房地产企业营运资金管理制度在财务监督机制上有所欠缺, 财务人员对公司的资金循环过程缺乏行之有效的预测和监管, 对资金流转状况和资金信用情况没有明确的了解, 企业内部管理者的管理意识薄弱, 导致了营运资金管理的紊乱不清。财务管理人员应收账款的控制上依旧不严谨, 催收欠款较为怠慢或者某些客户拖欠货款严重, 造成更多的坏账呆账, 致使公司的资金周转不灵活。另外, 在工程物资采购上没有准确的计划目标, 缺乏恰当的财务预算, 占据了大量的流动资金。
(二) 资金分散, 多头开户
房地产企业项目多, 业务涉及范围广, 成员公司数量多, 各成员公司和金融机构之间都会建立合作关系, 每一银行账户多少都会有一定的资金存款。这种情况下, 集团不能够将资金资源整体整合发挥其作用, 分散资金不利于企业集中调配使用, 但是, 这部分分散资金的数量也是相当可观的, 资源浪费严重。
(三) 缺乏资金集中管理模式
由于大多数房地产企业对资金的管理比较简单, 并没有建立系统的资金集中管理模式。这样会造成公司和项目负责处之间的资金管理多数仅仅停留在资金使用上, 而后续的跟踪、控制、调度等方面的措施还不完善。
另外, 在缺乏资金集中管理模式的情况下, 集团获取信息, 只能依赖于会计系统建立获取的资金动态信息。然而, 业务活动的发生与银行和现金记录上存在时间差, 记录滞后会造成集团无法准确、及时地掌握最新信息, 这样将无法监控企业整体的现金流, 增加企业财务风险。
(四) 融资渠道过度依赖银行贷款
多数房地产企业的资金结构比例中, 银行融资资金的占比较重。单一的融资渠道给企业融资方面造成很大的隐患。现在银行对信贷资金的监督管理越来越严格、限制性条款越来越多, 房地产企业在外部融资方面收到了很大的制约。因此, 房地产企业必须将内部融资作为一种有效的补充, 防止资金链中任何一个环节发生问题。
三、房地产集团内部营运资金管理措施
(一) 完善企业的内部控制环境
首先要形成内部公平公开的竞争机制和工作条件, 动员公司的员工, 奋力为发展和促进营运资金管理的改革创新贡献应有的力量。其次要规划出健全的内部控制制度, 责任细分到个人, 奖惩措施落实到具体细节, 让公司员工有奋斗目标的同时也有归属感。建立专门的风控部, 风险评估的使命就应该转移给风控部门实现。风控部门要时时关注公司运营和财务的处理措施, 禁止产生虚假交易或虚假项目窃取公司的利益, 影响公司前进的步伐。
(二) 建立信息沟通机制
精确、及时的宣布和交接信息在企业的日常生产经营中十分重要, 而且信息的宣布和传讯, 应该凭借有记载保存能力的文件形式。但是也要对消息的传播途径和手段等进行有效控制, 不能使公司的生产销售信息泄露, 特别是与购买方有关的, 都是商业机密。同时企业的相关信息在内部也不可以全员共享, 需要在各个部门设立权限, 一定级别的员工只能查阅对应级别的信息。这样, 公司内部的信息转达既有时效性和准确性, 又具有安全性。
(三) 对内部控制进行独立的监管、评审
内部控制制度建立后由于涉及部门较多, 信息掌握较多, 因此权力较大, 容易滋生权力的贪污腐败现象, 还是应该设立独立的人员或监管机构对企业的内部控制进行监督和再评判。构建内部控制管控体系, 确保内部控制制度的有效实施。
(四) 多样化融资方式
通过增加融资方式, 来降低企业的资金财务风险, 对资产负债结构进行优化。要求分公司不能与融资机构建立借贷关系, 不允许擅自对外抵押、担保, 不得为获取贷款而让度、损害集团整体利益。集团通过资金集中管理创造良好的融资环境, 采取集团统一授信, 总体把握融资规模, 在融资谈判中发挥集聚效应, 取得优势地位, 一揽子争取更为有利的信用条件和更多的融资优惠。
(五) 建立企业集团资金集中管理模式
建立企业集团资金集中管理模式可有效地提高资金利用率。首先, 建立集团资金集中管理平台, 将企业内部所有账户纳入企业资金集中管理平台。其次, 建立资金结算中心, 由企业集团对分公司的现金统一进行结算。最后, 实行统收统支, 企业一切的现金活动都集中在总部财务部门。
四、总结
本文通过对营运资金和营运资金管理概念的阐释, 在理论理解的基础上, 分析目前房地产企业营运资金管理上存在的问题。“财务工作监控不足”“缺乏资金集中管理模式”“融资渠道单一”是本文问题分析的重点, 并且相应的提出一些措施, 包括“完善企业内部环境”“建立信息沟通机制”“对内部进行独立的监督、评审”“建立企业集团资金集中管理模式”等, 希望对房地产行业营运资金管理起到一点借鉴作用。
摘要：通过国家宏观经济调控的有力手段, 近几年, 房地产行业进入平稳发展时期, 但是, 激烈的竞争环境依然存在, 在这样的复杂的生存环境中, 企业想要能够良好地发展, 不断地进步, 必然要不断的探索, 通过各种方式让企业立于不败之地, 健康持久地发展下去。营运资金是一个企业存在的血液, 企业想要健康的发展, 对营运资金的管理必然是非常重视的。营运资金管理在企业生存发展之路上必不可少。本文通过分析归纳我国一些房地产企业在营运资金管理过程中出现的问题, 产生这些问题的原因以及解决措施, 为房地产企业营运资金的管理研究提供合理建议。
关键词：房地产,营运资金,资金管理
参考文献
[1] Erik Hofmann, Herbert Kotzab.Supply Chain-Oriented Approach of Working Capital Management[J].Journal of Business Logistics, 2013 (09) :92.
[2] Etiennot, Sarria Allende.Working Capital Management:An Explo-ratory Study[J].Journal of Applied Finance, 2014 (01) :161-174.
[3] 邓继珍.基于新形势下的企业强化营运资金管理分析[J].时代经融, 2017 (01) :188-189.
[4] 王思航.我国上市公司营运资金管理问题研究[J].现代经济信息, 2016 (04) :222.
房地产企业融资管理范文第4篇
摘 要：房地产企业是国民经济的支柱产业。房地产企业的资金运作和管理尤为重要，高度关注资金管理与控制，提高资金使用效率，从而保证企业利润最大化。本文从现金流量表出发，分析了当前我国房地产企业资金管理面临的问题，并提出解决对策。
关键词：房地产企业；资金管理；现金流量表
一、现金流量结构分析
现金流量的结构分析主要包括现金流入量和流出量的多少以及流入流出的构成。分析的目的是使得房地产企业现金流量的使用者可以清楚地看到企业现金流入量的主要流入来源有哪些，主要流向是什么，以及在企业的经营活动、投资活动和筹资活动中各项现金的使用状况，从“量”上可以看到房地产企业对于资金的管理和使用是否合理。
二、现金流量财务分析
（一）支付能力分析
房地产企业经营活动的现金流出业务主要包括支付土地出让金及拆迁补偿等费用、发包工程、购买商品和接收服务、经营租赁、支付职工薪资社保、支付各种税费及其他各类经营支出。只有这些必要开支能够按时足额支付的情况下，房地产企业才能正常经营和生存发展。房地产企业的整体现金流入量必须要保证上述基本支出，再用于偿还债务本息、投资等一系列活动。只有做好现金的支付能力分析，才能有效筹划和调度资金，提高资金使用效率，使房地产企业健康、稳定、长足的发展。
（二）偿债能力分析
房地产企业在项目开发过程中会進行各种债务融资。企业只有具有良好的偿债能力才能良性运转，否则企业所面临的风险是巨大的，“资金链”一旦断裂，对房地产企业来说可能是致命的。通过现金流量表分析房地产企业的偿债能力，最直观的是根据企业当期流入的现金加期初结存的现金，扣除当期生产经营必须的现金支出后，还有多少现金可以用于偿还到期债务的本息。通过分析，能有效防范财务风险，增强企业融资能力。
（三）盈利能力分析
盈利作为一个企业的长期目标，不仅表现在过去和当期，也与未来直接挂钩。企业的再投资能力就是未来盈利的一种保障。企业的再投资能力越强，说明当期资金越充足，反之则说明企业的资金不足，不能满足未来的生产经营需求。所以，从现金流量表看企业的投资业务，如果一个企业有效投资能力强，则说明企业盈利能力强、资金管理得当、潜在盈利能力看好。
三、房产企业资金管理存在的问题
（一）融资困难
房地产企业融资困难、融资风险高除企业内部存在问题外，主要是目前我国房地产企业融资的外部环境较差。一是政府对于房地产企业的宏观调控，地方限购等一系列政策的出台不利于房地产企业融资；二是在政策调控下，银行等金融机构加大对于房地产企业贷款的审核和监管，房地产企业融资渠道受限、融资难度和风险加大；三是缺乏一项完善的机制整合房地产企业的融资行为，使得房地产企业的融资混乱无序。
（二）资金使用率较低
我国房地产企业资金使用率较低是一个普遍的问题。主要表现在三个方面：一是房地产企业存在多头开户的问题，即开立过多的资金账户，资金分散而资金管理没有跟上，资金利用率低下。二是盲目投资，热衷于铺新摊子，占用了大量的现金而没有达到预期的获利。甚至损失严重，使本来就十分紧张的现金流雪上加霜。三是现金的库存过多，而企业负债却居高不下，需要付出大量的资金使用代价，通过负债融资而来的现金没有得到有效使用，这使得房地产企业的信用和盈利能力下降。
（三）企业高层管理人员及财务人员资金管理意识和能力有待提高
目前很多房地产公司的高层管理者和财务人员资金管理意识薄弱，造成企业现金流量管理混乱，导致企业资金成本增大、资金调度失灵、财务风险增大、资金链断裂、财务状况恶化。房地产企业的高层管理人员应逐渐由对“利润”的关注转向对“现金流量”的关注。纵观美的集团强大、先进的资金管理系统，使集团的内外部资金流动瞬间完成，这一系统的使用就源于企业管理层充分的资金管理意识。
四、提高房产企业资金管理的对策
（一）拓宽融资渠道
在房地产企业资金管理中，融资是主要问题之一。因此需要拓宽房地产企业的融资渠道，开展与之规模相适应的融资业务，了解自身的融资需求，结合自身发展优势，拓宽融资途径，打造多元化的融资渠道。
（二）提高资金使用率
房地产企业提高资金使用率的途径多样，调整优化企业结构；建立专业资金管理和运营团队；借助信息化手段加强资金管理；严格预算管理和内控机制；加强项目投资可行性论证和尽职调查；加强各项资产管理，减少损失；严控融资规模和融资款项的偿付，优化企业资金结构，化解财务风险，使融资良性循环，保证企业健康发展。
（三）加强房地产企业管理人员和财务人员的资金管理能力
企业管理者及财务人员直接管理企业的资金，他们的注意力往往集中在“利润”上而忽视“现金流量”的管理。转变这种管理观念，加大对“现金流量”的关注是企业管理的一大进步。现金流量是一个企业资金管理的结果，现金流量表就是企业资金管理的“晴雨表”。每个管理人员和财务人员都应该加强对“现金流量表”的重视和研究，在其中找到企业资金管理存在的问题，提高自身的管理素质和能力。
五、结论
越来越多的房地产企业将现金流量分析放在公司战略的地位上，成为现代企业重要的财务决策手段，透过现金流量表对房地产企业资金管理问题进行探讨，在企业发展的过程中发挥着至关重要的作用。
参考文献：
[1]吴婷.房地产企业的营运资金管理探析[J].企业经济，2011，30（11）：43-45.
作者简介：
张春霞（1977-），女，汉族，四川泸州人，大专，中级会计师，成都合力达房地产开发有限公司财务经理，研究方向：房地产企业财务管理。
房地产企业融资管理范文第5篇
摘 要：随着科学技术的进步和社会的发展，过去几年，房地产行业正在经历新的变革。要想在适者生存的过程中脱颖而出，项目成本管控是一个重要的环节。它不仅决定了企业的盈利能力，还能推动新技术的应用和改革。本文首先介绍项目成本管控的概念，房地产企业承接项目的特点，项目成本管控的特点及重要性，以及其具体的原则。然后结合房地产企业项目管理的现状，深入探讨了解当今房地产行业成本管理中存在的主要问题。本文包含一些对提高房地产经营者项目成本管理水平的参考价值，为助力房地产创业者自我发展以及房地产企业家的良好发展提供了些许指引。
关键词：工程项目;成本管控;房地产企业;经营管理
在过去的几年里，随着政府对房地产行业的严格控制，这将房地产行业推向了一个新的发展阶段。房地产企业要生存和发展，首先需要磨练自己的实力，采用先进合理的项目成本管控方法来改善现有的不足。目前房地产经营者在项目成本管控方面处于相对传统的管理水平，包括有两种传统类型的实践。一种是整个过程只关注质量和进度，不注重项目成本管控。另一种是以大型建筑公司的名义成立自己的团队来寻找临时分包商和供应商，从表面上看他们可以有效地进行项目成本管控，但是很容易造成更多的问题。本文将深入探讨这些问题，同时着重探究项目成本管控在房地产企业经营管理中的重要作用。希望内容可用于房地产经营者的项目成本管控，同时希望找到有效的方法来改进房地产企业的项目成本管控现状。
一、项目成本管控在房地产企业经营管理中的概念及特点
（一）项目成本管控概述
房地产项目成本管控是指由企业各种相关部门进行的一套与成本相关的管理活动。在项目实施过程中房地产成本管控包括成本预测、决策、计划、控制、核算、分析和估算。首先，房地产项目成本管控是企业组织管理中复杂系统的互连环节，并有着非常重要的作用。在整个操作过程中需要内部主管部门的全力配合和相关政府机构的配合。其次，工程总承包商和房地产经营者需要建立战略性项目成本管控合作。战术成本管理、成本管理信息系统以及战略成本管理三者共存协助，是一种可以由高级管理人员针对房地产企业的长期发展需求进行规划、实施和评估的行动计划。通过提前收集相关信息进行分析和实地调查，同时根据战略管理目标指导企业管理人员分解项目成本管控任务的全过程，进而选择具体的方法和策略。这样就可以使企业在规定的限度内及时有效地完成战术成本管控任务。房地产企业的项目成本管控信息系统是由一个数据库、项目成本管控模型库以及所有成本管理流程包括加工分析和成本数据导出等共同组成的。
（二）房地产企业承接项目特点
房地产经营者的开发经营活动包括项目审查和可行性分析。一般房地产开发项目包含居住类商品房、商业用房、工业用房等，开发建设过程中需要大量的资金投入以及漫长的开发周期。因此，加强项目成本管控对房地产开发商的长远发展乃至生存具有决定性作用。房地产项目是相互影响并相互关联的多用途系统，这包括施工设计管理、项目计划管理、工程材料处理、采购投标管理、质量管理、目标成本管理、合同管理、现金流管理以及项目进度管理等，系统内的这些管理要求保持合理和平衡才能确保完成房地产项目开发的最终目标。
不同的房地产经营者对工程造价的分类是不同的，所以应根据实际成本确定。虽然项目的具体成本构成不同，但项目建设成本在每个项目中都起着至关重要的作用。项目建设成本一般包括项目开始时的规划设计成本、建设成本、安装成本、基础设施成本、配套设施成本以及项目开发过程中的间接成本。最初的规划和设计成本相对较小，但设计风格是否合理将对后续开发工作的顺利推进起到重要作用。建筑安装工程成本是工程建设成本中最高的部分，它定义了建筑物的整体结构，其中主要包括桩基、土建工程、水电安装、消防工程、电梯、精装修等。建筑物的整体结构确定后应提高基础设施成本，以实现预期的开发成果。其中主要包括开发区内道路、水电气工程、排污排洪、通讯照明、环卫工程、景观绿化工程等，以更好地满足用户的生活体验。基础设施成本对房地产开发项目是必要的，随着人类生活水平的不断提高，当今社会人们对环境的要求越来越高。绿色环境和社区娱乐设施可以提高居民的舒适度。
如今，房地产经营者之间的竞争非常激烈，完善的设施可以支持企业竞争。开发过程中的大部分间接成本包括为组织融资而产生的利息费用和销售费用。房地产经营者有巨大的资金需求，如果资金链断裂，该企业的项目开发工作将无法继续。如果企业的融资方式不合理导致增加了企业的财务成本，将会加重企业的成本负担。对于资金来源主要是银行贷款的企业，利息支出不容忽视。企业的销售费用对企业的收入有明显的影響。为达到公关效果，房地产企业在销售费用上的投入不断增加，但如何实现最好的销售回报是进行项目成本管控的重点。
（三）项目成本管控在房地产企业经营管理中作用及重要性
在实现既定目标的标准下实施有效的项目成本管控，可以减少资源浪费，降低成本，提高企业的经济效益。满足房地产企业利益最大化需要的同时，加强项目成本管控是提高社会资源利用率的一条切实可行的途径。这不仅符合建设资源节约型社会的要求，也促进社会发展。只有持续的成本优化和项目成本管控，房地产企业才会获得最大的经济效益，特别是当房地产开发企业受到土地拍卖竞争支配时。因此，项目是否盈利，只能通过成本管控来实现。但在实际项目中许多房地产经营者忽视了成本管控，或未涵盖控制方法的使用，因此，项目成本无法控制。通过确保项目质量，加强成本控制并提高组织的市场竞争力，一个房地产企业可以保证长期立足于社会。房地产经营者进行项目成本管控的目标不仅仅是将实际成本控制在目标成本内，同时也促进了项目成本的有效降低，实现了企业在同等条件下的更好发展，这与企业的总体战略目标是异曲同工的。
二、房地产企业项目成本管控原则
（一）全面成本控制原则
项目全面成本管控包括全过程控制和全员控制。房地产成本存在于项目开发的全过程，因此在项目的各个阶段都应采取成本管控措施，确保项目整体成本在可控范围内。全员控制手段即各人员、各部门要搞清楚项目成本管控与个人的关系，承担相应责任并进行目标任务细分以实现成本控制的目标。
（二）最低项目成本原则
项目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，满足目标成本要求。只有在项目成本最小化和成本降低的情况下，企业在人力、物力和财力方面的投入才可以被认为是合理的，并且能够避免在项目上投入大量资金。同时在考虑工艺因素的基础上的所有因素以及所有员工因素，我们应该关注当前房地产市场的需求，有效控制房地产成本并确保该项目是以最少的投资运营。
（三）目标成本管理原则
只有预先设计项目的目标成本，才能在项目实施过程中将投资调整到预先确定的目标值。前期规划及项目可行性分析可以及时发现和解决潜在问题，使项目投资更加合理。
（四）动态成本管控原则
项目目标包括安全目标、质量目标、投资成本目标，这些目标的实现都必须综合考虑资源利用和现场协调，尤其是对于短期目标而言。在当前房地产企业进行项目实施的过程中，一些组织忽视了长期目标。因此，房地产企业应将长期目标和短期目标结合起来。在项目实施过程中，设定的目标不仅需要符合企业的短期目标，更应该与企业的长期规划保持一致。同时应该在项目实施过程中及时修改目标以符合当前项目进展。在项目实施过程中根据项目各个阶段的不同问题及时调整计划，这样的动态成本管控才能够有效地控制项目成本。
三、房地产企业项目成本管控存在的问题
（一）动力不足，成本考核困难
目前，房地产企业管理过程中还没有明确的成本估算机制。这包括缺乏奖惩考核机制和KPI评估系统，不能通过分析整体数据合理评估部门和员工的成本管理效率。同时由于房地产企业各部门之间缺乏专业沟通，成本控制权责不明确、效率低和其他情况不时发生，最终导致奖惩变成了装饰品。这极大地打击了部门和员工成本管理的积极性，并导致项目成本管控效率低下。
（二）制度落后，管理体系亟待完善
房地产项目成本管理是长期的、复杂的，这是由工程项目的性质决定的。在工程项目建设期间成本管控经常会出现问题。在实际工作中，大多数房地产经营者往往忽略成本的社会变量，并将直接成本管理视为预先设定的控制任务。在实际工作中政策或市场因素发生变化时，结果将与预定的目标差异较大。因此，无法达到预期的成本管理结果。这主要表现出两种被动行为：一是由于房地产市场的国家政策调控或地方经济政策调整导致销售市场低迷，房地产企业只能根据原始销售价格添加主销售内容，吸引客户并帮助筹集资金从而导致项目成本增加，或者什么都不做导致发展基金的长期积压，这增加了持有成本。在极端情况下，会导致资金链断裂，最终破产。更高的市场价格导致原来的预定成本不能购买相同的产品，因此不得不增加投资资金来执行原计划，导致项目成本稳步上升。其次，房地产开发企业内部经营管理存在许多问题，如奢侈品和浪费、虚假指控贿赂等，这将使组织付出高昂的代价，并可能导致企业发展危机。
（三）从业人员职业素养不足
房地产企业管理应在战略管理的基础上进行战术成本管理。而战略管理的假设是在客观的数据分析下制定成本战略，在此指导下组织实施计划和绩效考核。许多房地产企业领导者缺乏分析战略目标的能力，进行的数据采集和企业优势分析及管理模式往往不合时宜，这往往会导致投资决策失误或战略管理失败。另外，由于早期缺乏对战略管理的支持，项目的目标主要是项目的质量、进度和推广，而忽略了市场需求和品牌模式，结果销售困难，后来又通过降价抢占市场，有的还存在严重的设计缺陷，需要重新返工，这些都会增加了项目成本。部门之间有轻微的交叉，成本管理的任务通常应用于财务，而财务部对项目的内容知之甚少，与项目管理处于不同状态。因此，无法制定有效的成本控制计划，缺乏科学合理的成本控制措施。所以目前房地产经营者急需一支综合管理能力强、能专攻成本管理的团队，但现实是管理人员素质不能满足发展需要，因此必须全面认识到成本和工程以及学习新技术和知识的重要性。
四、结语
总之，房地产企业家项目成本管控是整个企业发展的关键所在，这项工作并不受单个项目经理控制，也不是一个简单的操作，而是由财务部门控制项目成本，多部门联合协作的一个复杂而庞大的系统。随着社会经济的变化和房地产企业内各种管理结构的变化而产生的项目成本管控任务，需要具有前瞻性的领导者通过互联网技术不断收集和分析数据，整合资源并合理管理。同时可以通过人工智能理性引导员工遵循战略目标的建议，不断学习，循序渐进，在企业内部建立可预防、可发展的架构，在项目整体成本管控中发挥作用。房企产业其内部的变革不是一天的事情，需要毅力和长期的努力。我相信随着科学技术的进步，在未来的发展中项目成本管控将更智能、更规范，能够为房地产企业的发展带来更大的效益，贡献更多的力量。
参考文献：
[1]唐涛.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].建材与装饰，2020（1）：161-162.
[2]徐胜.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].工程技術研究，2019（12）：127-128.
[3]王绪春.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].时代金融，2019（3）：99-100.
[4]蔡钦男.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].中国住宅设施，2018（9）：64-65.
[5]申春林.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].建设科技，2018（6）：70-71.
房地产企业融资管理范文第6篇
【摘 要】房地产是我国社会经济发展中不可或缺的组成部分，起到了极其关键的作用，房地产企业财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展速度。但由于各种原因，房地产企业财务管理核心依然存在一些问题，导致房地产企业财务管理的水平普遍偏低。鉴于此，论文从多角度出发，对房地产企业财务管理核心问题及其对策展开研究，以提高我国房地产企业的财务管理水平。
【
【关键词】房地产企业；财务管理；核心问题
【
1 引言
近年来，虽然房地产企业得到了快速发展，但其财务管理依然存在着诸多不足，降低了企业财务管理应有的作用，制约了企业经济的进一步发展。为了解决房地产企业财务管理中存在的问题，只有在实践过程中不断地进行创新和改进，才能提高企业财务管理的质量。因此，房地产企业财务管理核心问题及其对策的研究依然成为现今较热的话题，而如何对其进行创新，成为企业财务管理部门应深思的问题。
2 房地产财务管理的特点概述
房地產财务管理的特点有以下五点：企业风险高、管理难度大、资金回收期长、房产开发过程会遇到诸多问题和变化、需要投入资金量大等。其一，企业风险高。随着人们生活水平不断提高，对生活质量的要求也会不断变化，由于房地产开发周期长，导致房产在开发往完成时，房产设计、地块整体规划等满足不了人们的需求，使房地产企业房子降价出售，导致房产企业出现亏损；其二，管理难度大。房产企业涉及各行各业、涉及方面众多，包括了投资人、债务人、债权人，还涉及了环境保护部门、建设部门、国土部门、规划部门等，另外在房产开发的过程中涉及的金额数目庞大，并且资金来往频繁，在短期内无法收回资金，这些问题都增加了房地产财务管理的难度[1]。
其三，资金回收期长。众所周知，房产开发周期长、流程复杂繁多，导致资金回收的周期加长，若发生某一环节的财务管理问题，将会对整个房产造成致命的“打击”，影响了房产的正常开发，从而使得资金难以得到有效回收，致使企业出现财务问题，出现资金链断裂，导致企业面临破产；其四，遇到各种问题和变化，包括融资成本、银行利率、政府土地政策、社会环境等变化，从而出现各种预期之外的问题；其五，投入资金量大。房产开发流程多且烦琐，每个流程都需要投入资金，使得企业需要通过多种渠道进行融资获得开发资金。
3 财务管理在房地产企业中存在的问题
3.1 财务管理意识欠缺
财务管理在企业经济发展中起到了关键的作用。然而，至今还有一部分房地产企业尚欠缺财务管理的意识，在工作中财务人员只是凭借着个人的直觉和经验进行，降低了财务管理应有的作用，加剧了企业的经营风险。财务管理不仅仅可以进行记账、薪资等工作，还能够进行经济管理等工作。另外，企业的高层管理员财务管理的意识也较为薄弱[2]。
3.2 资金流动性差
多数房地产企业都存在着资金回流慢的情况，导致债务不断增多，使得企业出现了资金流动差的现象，造成企业财务管理的难度增大。由于房地产企业建设项目周期较长，短则2年，长则十几年，使得资金转换周期加长，企业无法在短期内将资金收回，造成债务不断增加。同时由于企业的融资渠道单一，无法在短期内筹集到足够的资金，增加了房地产企业财务管理的风险，造成企业财务出现危机，影响了企业的发展。
3.3 财务管理制度存在缺陷
现今，在经济环境和社会环境不断变化的情况下，房地产企业依然采用着传统的财务管理模式，传统的财务管理模式已满足不了现今社会经济发展的需求。例如，在记账方式上，依然采用人工操作的单一模式，又如在财务决策上，依然是财务管理一把手决定，使得财务管理单一化，未能实现现代化的财务管理，降低了财务管理应有的作用。
4 房地产企业财务管理问题解决对策
4.1 加强对财务管理的重要性认识
财务管理决定企业的发展和生存，起到关键作用。因此，房地产企业全体上下都需要对财务管理具有一定的认识，都要意识到财务管理的重要性。首先，企业管理层需要对财务管理给予高度的重视与支持，将财务管理提升到企业发展的战略地位，将财务管理转变成企业文化，将财务管理作为企业发展的指导思想。其次，明确财务人员的职责，将财务责任落实到每一个部门，每一位员工身上，实现企业财务管理规范化建设。最后，以完善的管理制度为依据，进行有序、合理的经济发展活动，推进企业财务管理的发展。另外，加强财务管理重要性的宣传，例如：板报宣传、定期培训，从内部不断提高员工财务管理的认识，从而建立一个良好的企业环境。
4.2 加强财务管理资金控制
对于财务管理资金控制方面，应根据企业的经济形式、未来规划、融资环境、企业规模等方面，确定企业房产投资项目，合理控制企业的债权比例和股权分配比例，提高財务管理的控制力度。一方面，企业可根据市场营销环境和投资环境等因素对资金结构进行调整和控制。另一方面，建立良好的融资环境，确保良好的企业财务状况，提高企业销售利润和市场需求的发展。寻找更多的融资渠道，打破单一融资模式，例如利用P2P加强企业财务管理资金的控制，企业风险控制的业务能力，加强企业资金的控制，利用P2P技术中的非中心化、可扩展性、健壮性、高性价比、隐私保护等特点，制定出符合自身发展的P2P风控制度，同时培养企业风险控制部门的专业技能，不断提高风险控制人员的综合能力，进一步提高对于企业资金的控制。
4.3 建立和完善财务管理制度
一方面，根据企业自身的发展和内部的实际情况，以及相关的法律法规，如税法等制定出符合自身发展的财务管理制度，加强内部制度落实力度，建立满足企业管理需求的财务管理控制制度。另一方面，财务管理制度必须具备较强的约束性，应做到在制度面前人人平等，一旦制定和实施，就必须严格遵守，进行严格的监督和制约，严格遵守财务管理原则。并且财务管理制度需要具备系统性、全面性和重要性，内容要涵盖企业各个岗位的业务，制度建立的基本内容包括设施管理、财务管理、原则问题、财务会计、总则等，财务管理业务包括了企业货币资金、对外投资、资产管理、支出管理、收入管理、预算管理、监督检测、财务分析等。例如：依据国家颁布的《房地产会计制度》、《房地产财务制度》、《国家会计法》等，结合自身的发展情况，制定符合自身发展的制度[6]。
5 结语
通过本文的论述得知，房地产企业财务管理在企业经济发展中起到了重要作用。由于企业财务管理意识欠缺、资金流动性差、财务管理制度欠缺等问题，造成企业财务管理质量偏低。因此，在这种情况下，需要加强对于企业财务管理重要性的认识，并且加强企业财务管理资金控制，同时不断建立和完善财务管理制度，才能够有效提高房地产企业的财务管理水平，从而加快企业经济的发展。希望在本研究的帮助下，能为我国房地产企业解决财务管理核心问题提供参考。
【参考文献】
【1】高静.浅谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析[J].财经界（学术版），2017，01（06）：95-96.
【2】任丽新.房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析[J].经营管理者，2017，02（06）：163.
